TROTZ ZWEIMALIGER STEILVORLAGE BEIM BGH KEINE KLARHEIT ÜBER SCHRIFTFORMHEILUNGSKLAUSELN
Am 30. April 2014 hatte der BGH in der mündlichen Verhandlung erneut über die Frage einer wirksamen Kündigung eines auf zehn Jahre befristeten Mietvertrags durch einen Erwerber zu urteilen. Konkret hatte der BGH zu entscheiden, ob Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen auch gegenüber einem möglichen Erwerber der Immobilie bindend sind. Dies hatte das OLG Düsseldorf in der Vorinstanz (Urteil vom 29. November 2012 – 10 U 34/12-) mit der Begründung der Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel verneint.
Die vielfachen Erwartungen, dass sich der BGH in einem zweiten Anlauf zur Grundsatzfrage der Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel positionieren würde, wurden getrübt. Der BGH beschränkte sich in der mündlichen Verhandlung auf die alleinige Frage, ob die Kündigung des Erwerbers aufgrund der Schriftformheilungsklausel treuwidrig ist. Dies wurde klar verneint.
Hierbei stützte sich der BGH auf sein jüngstes Urteil vom 22. Januar 2014 – XII ZR 68/10. Der oberste Gerichtshof hatte in den dortigen Gründen zwar den grundsätzlichen Streit über die Frage, ob eine solche Klausel wirksam ist, ausführlich dargestellt, in der Sache jedoch nicht beantwortet. Die Entscheidungsgründe beschränken sich allein auf die Frage der Treuwidrigkeit der Kündigung nach § 242 BGB. Da § 550 BGB ja gerade den Grundstückserwerber schützen will, ist der Ausspruch der Kündigung des neuen Eigentümers nicht treuwidrig. Die bestätigte Entscheidung hat entscheidende wirtschaftliche Auswirkungen. Der neue Eigentümer kann sich grundsätzlich von einem ungeliebten Vertrag vorzeitig lösen. Diese Möglichkeit kann er bereits in seine Kaufentscheidung im Rahmen einer Due Diligence einfließen lassen. Dem Mieter sei daher dringend geraten, sollte er den Vertrag im Bestand aufrechterhalten wollen, vor einem Eigentumsübergang sämtliche Abreden zum Vertrag in Schriftform festzuhalten.
Keine Klarheit gibt es nach wie vor über die heiß umstrittene Frage der Wirksamkeit solcher Heilungsklauseln. Dieser Streit berührt insbesondere die ursprünglichen Vertragsparteien und wohl auch Schriftformverstöße nach Eigentumsübergang. Der Argumentation des BGH kann allerdings eine vorsichtige Tendenz hin zur Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln entnommen werden. Da die Kündigung des Erwerbers nicht treuwidrig ist, entfallen die Argumente, die zur Begründung der Unwirksamkeit herangezogen wurden. Der Erwerber ist durch § 550 BGB hinreichend geschützt.
Das heißt im Klartext für die ursprünglichen Vertragsparteien, dass es in der Zukunft deutlich schwieriger werden dürfte, sich unter Berufung auf Schriftformverstöße zu kündigen. Dies steht auch im Einklang mit der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH. Der BGH tut sich immer schwerer, überhaupt Schriftformverstöße anzuerkennen.
Berlin, 7. Mai 2014
Rechtsanwältin Anja El-Ishmawi und Rechtsanwältin Nadja Stoikow, LL.M.